小产权房能不能买卖

小产权房多建在集体土地上、未缴纳土地出让金、无国家发放的产权证书。不动产物权的设立变更转让经依法登记才发生效力，办不了登记就意味着买方拿不到受物权保护的所有权，只有一份合同上的请求权。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权与集体成员身份绑定。本集体成员之间经审批可以转让；卖给本集体以外的人（含城镇居民）在法律上不被支持，无法办理登记，也难以主张受保护的权利。

集资房是单位组织职工集资建设的房屋，能否上市要看是否已补缴土地出让金并取得完全产权；回迁房是拆迁安置取得的房屋，多数有产权但常设有限售期；存量房只是二手房在部分城市网签系统里的正式称法，产权是完整的。

这类房屋一旦遇上征收，补偿通常发给登记的权利人或原集体成员，而不是实际出钱的买方。买方只能依合同向卖方追偿，而房价与补偿款上涨后卖方反悔的案例大量存在。

条文原句：「不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。」　这意味着：这条只有一句话却是判断这类房产风险的总闸门：不动产物权经依法登记才发生效力。小产权房的问题不在合同写得好不好，而在它办不了登记 —— 办不了登记，买方就始终不是法律上的所有权人。

条文原句：「农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。」　这意味着：这条是违法占地建房的后果：未经批准或骗取批准非法占地建住宅的，责令退还土地、限期拆除新建房屋。买这类房子最大的风险不是买贵了，而是随时可能面临拆除。

本页法律要点由 Devnors 法律 Agent 基于官方法律法规库整理，所引法条经平台核验系统逐条比对官方原文（可在 flk.npc.gov.cn 复核）。我们没有执业律师署名，因此不提供个案法律意见，具体情形请咨询律师。